Messa a terra condominiale: guida completa alla sicurezza

L’impianto di messa a terra condominiale è un sistema di sicurezza indispensabile in ogni condominio. È obbligatorio e deve essere controllato ogni 2 o 5 anni in base alle caratteristiche dell’edificio su cui è installato, come avviene normalmente per le verifiche messa a terra.

La disciplina di questo particolare tipo di impianto è contenuta indirettamente nel DPR 462/2001 che più propriamente si riferisce ai luoghi di lavoro. Anche il condominio, come ogni altro luogo in cui si svolge attività lavorativa, deve rispettare tutte le norme in tema di certificazione impianto elettrico ed è sottoposto alle verifiche messa a terra condominio.

Che cos’è la messa a terra condominiale?

Prima di ogni cosa bisogna distinguere tra l’impianto di messa a terra condominio e quello delle singole proprietà. Mentre la sicurezza degli impianti elettrici privati è affidata al proprietario di ogni abitazione, l’impianto condominiale è autonomo e separato da quello delle singole proprietà ed è sottoposto a verifiche periodiche in modo del tutto autonomo da quanto avviene per gli immobili inseriti nel condominio. Tali controlli non vanno confusi con le normali verifiche impianti elettrici che riguardano invece la manutenzione ordinaria.

Più precisamente, in un edificio condominiale ci sono tre diverse tipologie di impianti elettrici: quello di proprietà del fornitore del servizio elettrico, quello generale che serve l’intero condominio e quello di proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari.

L’impianto di proprietà dell’azienda elettrica termina nel contatore. Diventa quindi condominiale dal punto di consegna dell’energia (ossia dopo il contatore) fino alle diramazioni per le unità immobiliari. Da qui, infine, l’impianto diventa di proprietà esclusiva dell’occupante.

La sicurezza e la verifica impianto messa a terra condominio riguarda proprio il secondo tratto, quello che parte dal punto di consegna dell’energia e fino alla diramazione che porta l’impianto al singolo appartamento.

Funzione e scopo della messa a terra condominiale

La messa a terra condominio serve ad evitare incidenti causati dall’alta tensione, come la folgorazione o il contatto con un punto non isolato dell’impianto elettrico. Il sistema di messa a terra condominiale è formato da un pozzetto posto all’esterno dello stabile, da cui parte un filo che attraversa tutte le tracce elettriche presenti in ogni piano e in ogni unità immobiliare dell’edificio.

Un impianto di messa a terra realizzato correttamente offre protezione sia alle persone che agli impianti, evitando contatti diretti e proteggendo da tensioni elettriche di qualsiasi tipo. Inoltre, impedisce l’accumulo di elettricità statica e previene scariche elettrostatiche che potrebbero danneggiare apparecchiature elettroniche e di telecomunicazione.

Nei condomini, l’impianto di messa a terra condominiale deve essere unico e includere i collegamenti equipotenziali principali tra la rete di terra e le tubazioni metalliche che entrano nel condominio dall’esterno, come quelle dell’acqua, del gas e del teleriscaldamento.

Obbligo messa a terra condominio

La messa a terra dell’impianto elettrico è obbligatoria in tutti gli edifici condominiali. Già dal momento della costruzione degli edifici che compongono il condominio, lo schema impianto elettrico del fabbricato deve disporre del sistema di sicurezza che serve a disperdere la corrente nel terreno.

Se è vero che ogni nuovo condominio deve disporre dell’impianto di messa a terra, anche le vecchie costruzioni devono rispettare gli stessi criteri e adeguarsi alle norme di sicurezza sui luoghi di lavoro. Sembra quindi ovvio che vada rispettato anche l’obbligo verifica messa a terra condominio, così come la verifica dei dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche.

Norme e leggi che regolano la messa a terra condominiale

La normativa che disciplina la messa a terra nel condominio è composta da più fonti:

• DPR 462 01
• DM 37/08
• norma CEI 64-8

Oltre alla disciplina di settore, trattandosi di messa a terra nel condominio devono applicarsi le norme del Codice Civile relative al condominio e, in particolare, gli artt. 1117, 1123 e 1124 del Codice Civile, in cui si trovano illustrate le caratteristiche degli impianti elettrici e gli obblighi del responsabile dell’impianto.

Il DPR 462 01 condominio è di cruciale importanza perché introduce una nuova procedura aggiornata per la denuncia degli impianti e la verifica messa a terra condominio, estendendo l’obbligo di dotazione a tutti i condomini. In precedenza, l’obbligo di installare un impianto di messa a terra era limitato ai condomini in cui vi erano rapporti di lavoro dipendente, come il portierato.

Il condominio è un luogo di lavoro?

Per chiarire questo punto bisogna partire dal Testo Unico in materia di sicurezza sul lavoro. Secondo il D. Lgs. 81/08, se una persona presta il proprio lavoro è un lavoratore, a prescindere dalla tipologia di contratto e dalla stessa retribuzione. Pertanto, il luogo in cui è prestata l’attività lavorativa, è sempre e comunque un luogo di lavoro.  

La parificazione del condominio al luogo di lavoro non è contenuta nel DPR 462, ma si trova nei chiarimenti dati dal Ministero delle Attività Produttive (oggi Ministero delle Imprese e del Made in Italy) con le note Prot. 10723 del 25/04/2005 e Prot. 19561 del 05/04/2005.

In particolare, qualsiasi tipo di rapporto lavorativo nell’ambito condominiale, anche potenziale o non attuale, rende il condominio un datore di lavoro e l’amministratore di condominio responsabile del rapporto. Ad esempio, se un’impresa di pulizie viene incaricata di pulire il condominio, si creerà un rapporto di lavoro tra il condominio e l’impresa. Ma non solo: pensiamo ai lavori di ristrutturazione di un condominio: la messa a terra ponteggi richiede il rispetto di tutte le procedure, verifiche comprese.

Per queste ragioni, anche nei condomini si rende obbligatoria l’installazione dell’impianto di messa a terra: garantire la sicurezza del condominio deve essere la priorità assoluta per l’amministratore del condominio. Questo deve intendersi come luogo di lavoro anche se non vi sono dipendenti. Altrettanto obbligatorie sono, inoltre, le verifiche messa a terra condominio, da eseguirsi:

• ogni cinque anni per gli impianti installati in ambienti ordinari;
• ogni due anni per gli impianti installati in ambienti a maggior rischio in caso di incendio, come accade per le verifiche cabine MT BT e quelle sui locali adibiti a uso medico (di norma tutti quelli rientranti nel DPR 151/11).

Il DPR 462 stabilisce anche il nuovo iter per l’installazione e la verifica. L’installazione deve avvenire secondo le indicazioni della legge 46/90, successivamente modificata dalla L 37/08, e deve essere accompagnata da una dichiarazione di conformità: in breve, è necessaria la certificazione messa a terra condominio.

Solo dopo che l’amministratore di condominio datore di lavoro ha ricevuto questa dichiarazione, l’impianto può essere messo in esercizio. Una copia della dichiarazione deve essere inviata alla ASL/ARPA di riferimento. Non solo. Tutta la documentazione deve essere conservata e resa disponibile per future verifiche.

Sanzioni per l’assenza della messa a terra condominiale

E se il condominio non dispone dell’impianto di messa a terra? Il DM 37 del 2008 all’art. 8.2 stabilisce che “Il proprietario/amministratore dell’impianto adotta le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente in materia, tenendo conto delle istruzioni per l’uso e la manutenzione predisposte dall’impresa installatrice dell’impianto e dai fabbricanti delle apparecchiature installate”.

Applicata alla messa a terra del condominio, questa norma si riferisce con chiarezza all’amministratore. Anche rispetto all’impianto elettrico condominiale vi è un preciso obbligo, che riguarda sia l’installazione della messa a terra e dunque la certificazione messa a terra condominio, sia le verifiche periodiche e le sue singole operazioni, come la misura resistenza terra.

Nel caso di condominio senza messa a terra, insomma, c’è da preoccuparsi. Le sanzioni amministrative e penali in caso di inosservanza delle disposizioni in materia di sicurezza sul lavoro, includono multe significative e, nei casi più gravi, pene detentive.

Il testo del DPR 462 del 2001 condominio non prevede sanzioni, in quanto è strutturato come un regolamento, con previsione di vari obblighi in capo al datore di lavoro. Non bisogna dimenticare, però, l’obbligo, certamente applicabile al condominio, disposto dall’art. 64 del D.Lgs. 81/08 (TU sicurezza lavoro). Il datore di lavoro provvede affinché “c) i luoghi di lavoro, gli impianti e i dispositivi vengano sottoposti a regolare manutenzione tecnica e vengano eliminati, quanto più rapidamente possibile, i difetti rilevati che possano pregiudicare la sicurezza e la salute dei lavoratori”.

La violazione di questa norma è prevista dall’art. 68 comma 1 lett. b) del Testo Unico 81/08, che punisce penalmente il datore di lavoro con l’arresto da due a quattro mesi o con l’ammenda da 1.423,83 a 6.834,44 euro per la violazione degli articoli 64, comma 1, e 65, commi 1 e 2.

Costi e responsabilità per la messa a terra condominiale

Sappiamo che l’amministratore di condominio può agire solo sulle parti comuni e non sulle singole unità abitative. Tuttavia, se in una delle unità abitative l’impianto elettrico non è protetto ad esempio da un differenziale, un guasto sull’unità può estendersi anche ad altre unità o alle parti comuni del condominio.

Come può ovviarsi a questo problema? In realtà un rimedio esiste, anche se è sconosciuto a molti. La legge n. 220/2012 ha introdotto il registro di anagrafe condominiale, su cui vanno annotati tutti i dati relativi alle condizioni di sicurezza sia delle unità immobiliari sia delle parti comuni.

In questo registro, dunque, devono essere riportati tutti i documenti sulla sicurezza degli impianti e l’amministratore è tenuto a chiedere le dichiarazioni di conformità o le dichiarazioni di rispondenza ai vari condomini.

Ovviamente l’amministratore di condominio si renderebbe responsabile per la propria inerzia nel caso di omessa consegna della documentazione da parte dei singoli condomini. Pertanto è assolutamente indispensabile procedere a richiesta scritta da comunicarsi a mezzo PEC o raccomandata A/R.

Condominio messa a terra: responsabilità dell’amministratore e dei condomini

Come è stato chiarito anche dalla Corte di Cassazione, la messa in sicurezza della struttura condominiale è considerata attività di manutenzione urgente, e pertanto l’amministratore di condominio può provvedervi senza autorizzazioni.

Per realizzare la messa a terra condominio ed effettuare le verifiche periodiche, non è necessario il consenso dell’assemblea condominiale. L’amministratore di condominio può decidere autonomamente senza facoltà di opposizione da parte dei condomini. Una deliberazione negativa sarebbe infatti contraria ad un obbligo di legge e pertanto nulla per illiceità dell’oggetto.

Ripartizione delle spese per la messa a terra condominiale

Chiariti gli aspetti relativi alle autorizzazioni, a chi spetta pagare le spese condominiali per l’impianto di messa a terra condominiale? Anche queste spese seguono la regola generale e dovranno essere ripartite tra tutti i condomini in base alla propria quota e, in particolare, ai millesimi di proprietà.

Anche in questo caso, l’amministratore di condominio è legittimato ad agire senza il consenso preventivo dell’assemblea. Può agire, inoltre, nei confronti del condomino per il recupero della quota non versata, ottenendo un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.  

Concludiamo dicendo che il DPR 37 del 2008 obbliga tutti ad eseguire la manutenzione sugli impianti. Anche i condomini che sembrano esclusi dal DPR 462/01 devono tutelarsi chiedendo l’esecuzione delle verifiche periodiche agli Organismi ispettivi.

Quattroseidue è uno dei pochissimi Organismi abilitati dal Ministero dello Sviluppo Economico ad eseguire la verifica impianto messa a terra condominio. Contattaci per una consulenza gratuita!